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海外融资受限 房企再遭“紧箍咒”

  近一时间段各种房地产收紧信号接连释放,诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题,再如棚改政策收紧,以及近日国家发改委剑指房企海外发债,规范海外融资渠道。对此,分析人士认为,继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后,境外融资这个蓄水池也开始紧缩,对于资金密集型的房地产行业来说,资金再遭紧箍咒,叠加影响无疑重大,预计三四季度房企资金链会更加紧张。

  融资渠道接连收紧

  日前,国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

  对于《通知》发布的主要背景,6月27日,国家发改委相关负责人表示,近两年,注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是,这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。

  从具体管控做法上来看,值得关注的一点是,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,加强企业外债风险管控力度,无疑会减少外债发行的规模,同时也会限制海外地产的投资,对于很多房企的境外融资将形成制约效应,接下来资金方面的压力会有所上升。

  防范金融风险政策之下,政府对于融资渠道的管控,愈发严格与规范。一周前,审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露,3家金融机构9家大型国有银行,违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

  在业内人士看来,虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的,但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企,将起到震慑作用。

  开拓多元化融资渠道缓解压力

  海外融资收紧,对于房企的影响将有多大?

  根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示,2018年4月,房企融资总额折合人民币共计769.12亿元,其中境外发债354.13亿元,远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下,海外融资成为房企的热衷选项。

  不过,在业内人士看来,即便政策不收紧,受到汇率、发行利率等影响,房企海外发债的规模也在下降。5月份,40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元,其中境内发行40亿元,环比减少65.52%,境外发行18.35亿元,环比减少94.82%。

  有证券机构分析师表示,总的来说,房企对于外债依赖度并不是很高,仅个别企业发债规模占比超30%,目前主要的融资渠道还是银行贷款。而且此次收紧不是不让发,而是规范资金的流向以及加强企业资质审核,影响并不是很大。

  即便如此,今年房企的资金压力仍不容小觑,全方位融资渠道收紧,又面临着2015年和2016年公司债在今年将进入集中兑付高峰。

  重重压力下,房企何去何从?业内人士指出,提高周转、快速回笼资金,这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。

  另一方面,也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道,除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近,信托等非标融资渠道重启。据同策研究院数据显示,5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资,融资总额达113.54亿元,环比增加687.94%。

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